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谭浩俊:房价“被高端”不利市场平稳有序
//www.workercn.cn2015-10-22来源: 东方网
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  据媒体报道,10月20日下午,经过104轮的激烈竞拍,葛洲坝以49.5亿元、配建41000平方米公租房的代价拿下北京丰台樊家村危房地块,溢价率高达50%,除此之外,葛洲坝还要再建6.18万平方米的“回迁房”。经专家测算,该地块的商品房住宅部分楼面价将达到7.5万元左右,成为当年新的“地王”。

  显然,这不是楼市复苏的表现,而是被人为拉高了地价。而地价的拉高,也必定会拉高房价,造成该地块的商品房价格“被高端”,使许多原本可以购买该地块商品房的首改、再改人群只能转向二手房。关键在于,当区位相对较好的地块全部“被高端”化以后,这些地方的二手房也会水涨船高“被高端”,那么,对首改、再改人群来说,自然会受到很大的影响。

  值得注意的是,为了稳增长需要,在宏观上允许地方放宽楼市政策、改变楼市低迷格局的情况下,整个市场并没有明显改观。特别是三、四线城市,仍然被严重积压的商品房所困扰,去库存的压力相当大。但是,在一线城市,却出现了房价明显回升的现象,相当一部分地块的价格“被高端”化、被人为拉高价格,形成一线城市房价明显回升,三、四线城市仍市场严重低迷的格局。自然,楼市也难言步入稳定有序轨道。

  必须注意的一个问题是,无论是一、二线城市还是三、四线城市,楼市的一项基本原则,都是要以满足刚性需求为主,以解决居民的基本住房条件为目的。因此,房价也要能够与城市居民的基本生活水平相适应。对一、二线城市来说,房价可以在市场需求基本合理的情况下,适当高一些,或形成较为明显的梯形价格。但是,决不能出现价格完全背离的现象。就象北京的“地王”地块一样,楼面价达到7.5万元左右,且属于危房改造地块,就算是按照市场竞争出现的,也会给居民心理造成不小的影响。毫无疑问,在这个问题上,政府又成了最大的赢家。如果政府不能把从土地上拿到的收入,拿出一部分用于居民住房条件的改善,那对楼市来说,无疑又是一次严重的伤害。

  而从三、四线城市的情况来看,正是因为前些年地方政府过于看重“土地财政”的作用,过度利用“土地财政”满足政府筹集资金的需要,继而大规模地推出土地、大力度地炒作土地市场,结果,不仅造成商品房供应的过度,而且造成商品房价格的过快上涨,使楼市的供求关系完全扭曲。因为,按照价值规律,供大于求,应当价格下降。可是,在楼市,却是供大于求,甚至这大于求,却反而价格上涨。原因就在于,在市场火热时,没有能够有效地调控好市场,造成供求关系扭曲、价格扭曲,最终也就不可避免地出现库存严重积压的现象了。

  也正因为如此,房价“被高端”的现象,并不只是在一、二线城市存在,三、四线城市同样存在。所不同的是,两者在绝对价格方面存在差异。如果不是“被高端”,三、四线城市不可能出现库存如此严重的现象。别的不说,仅高铁沿线各高铁站附近的商品房,绝大多数就都“被高端”了,也大多闲置了,入住率相当低。虽然这些商品房会随着铁路运输的不断扩大,最终被消化,但是,至少眼前是空置多于入住的。

  面对商品房价格“被高端”的问题,虽然在经济持续下行的大背景下,无法“去高端”,无法再出台相关的调控政策。但是,从促进房地产市场健康有序发展的角度考虑,对房价“被高端”的问题还是要引起高度重视的。毕竟,房价过度脱离经济社会发展实际,就会失去房地产业对经济发展的支撑作用,无论是支柱产业也好,一般产业也罢,房地产业都是经济不可忽视的重要方面。房地产市场的健康有序发展,对经济的积极作用还是不容忽视的。所以,要对房价“被高端”的问题采取有效措施。至少,不能让“被高端”的现象蔓延和扩大下去,让房地产市场真正能够为大多数人服务,而不是为极少数人服务。

 

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