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成一言:房价如何走,要看政府这只手
//www.workercn.cn2014-05-19来源: 山西晚报
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  降温、拐点、冷风吹;助贷、松绑、救市忙……近来一段时期,梳理见诸媒体的关于楼市走向报道,上述关键词的出现频率大大增加。具体到省城太原,房价下一步将走向何方,消费者是否到了该出手的时候,则应在全国大环境的背景中,分析太原楼市的小气候,如此,购房人理性选择,才不至于一脚踩空。

  5月18日,国家统计局发布今年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。具体到太原,今年4月份,新建住宅价格环比上涨0.1%,同比上涨9.6%;新建商品住宅价格环比上涨0.1%,同比上涨9.9%。(本报今日15版报道)

  环比涨幅微乎其微,说明省城楼市价格上涨的动力不足;同比涨幅大约一成,则意味着去年这时买一套100万元的房子,现在则需要再多掏10万元——按照2013年太原市城镇居民人均可支配收入24000元计算,相当于一个太原市民4年的可支配收入。从不同产品类型分析,市场分化态势益趋明显,满足90平方米及以下的刚性需求和90-144平方米的改善性需求的住房,依然是市场主力产品;144平方米以上奢侈型住房则悄然退烧。

  其实,除了官方统计数据,普通市民对于当前楼市价格松动、销量下跌、开发商钱紧的态势,并不缺乏感性的直观体验。譬如,今年以来,在十字路口等红灯时,敲车玻璃发楼盘小广告的人多了;电话里,接受的卖方短信和电话频繁了;各家媒体、网站组织的看房直通车营销活动热了;身边的多套房产拥有者慨叹好房子有价无市了……然而,不可否认,要判断房价走势依然是一件困难重重的任务。

  因此,我们不妨回归到市场这只看不见的手上来,看看供给和需求关系。今年3月下旬,国内知名研究机构申银万国发布的房地产“供给严重过剩城市”中,太原与其他10个城市榜上有名。而据太原市房管局数据,2013年太原市商品住房上市面积291.06万平方米,较上年同期减少50.41%,累计可售面积605.61万平方米,较上年同期减少6.5%。上市面积较同期减少一半,可累计可售面积仅减少6.5%,表明太原市商品住房的巨大库存量。而2013年太原市商品住房成交面积为274.59万平方米,也就是说,仅仅截至去年年底的库存可达331.02万平方米,以2013年的成交量计算,一年时间都消化不了。

  再看商品住房市场的有效需求,即有支付能力的需求。根据中国指数研究院的数据,今年4月份太原新建商品住宅平均价格为6878元/平方米。以一套90平方米的住房计算,总价为619020元,按首套住房30%首付,不包括各种税费,大约为185706元,相当于一位太原市城镇居民七八年的人均可支配收入。尽管,官方人士说太原房价在中部六省省会城市最低,但究竟贵不贵,你自己心里明白。

  库存压力大、有效需求乏力,但如果仅仅凭此断言太原房价走势,显然难免失之偏颇。因为,政府调控这只看得见的手,往往能起到四两拨千斤的效果。尽管,一时的政策难以扭转市场的长期趋势,但短期的效应不容小觑。

  尤其是结合近来种种迹象,政府出手的可能性颇具想象空间。5月12日,央行召开住房金融服务专题座谈会,要求商业银行合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求;商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价,及时审批发放符合条件的个人住房贷款。业界分析认为,金融调控部门发声保房贷,信号意味浓烈。

  其次,各地政府纷纷出手救市未被叫停,其示范效应显而易见。4月底,无锡、南宁、天津、杭州等多个城市放松楼市各种限制,包括放松限购、鼓励入户、降低购地保证金等各种方式;5月初,安徽铜陵祭出的“买房补贴契税、公积金贷款首付降至两成、落户政策放宽、开发商预售监管资金拨付节点增加”等全面救市措施……业界观察人士分析,这或许正契合了今年李克强总理在政府工作报告中的“针对不同城市情况分类调控”方针。

  太原楼市的一个显著特征,就是对全国市场的亦步亦趋效应。政府会不会出手,选择什么节点出手,采取限购松绑还是信贷给力,抑或其他……一切取决于主政者的研判和决断。而这,无疑是太原房价走势的最大变量。

 

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