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乔瑞庆:房价变动方向不是相反而是趋同
//www.workercn.cn2015-08-20来源: 红网
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  国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称,7月份房地产市场总体延续上月走势,新建商品住宅销量比上月略有增长,房价环比继续上涨,但涨幅收窄。分城市看,一线城市房价环比全部上涨且涨幅仍然较高,绝大部分二线城市房价环比出上涨,但涨幅低于一线城市。目前仍有半数三、四线城市房价处于下降状态,其一、二手住宅价格环比指数均处于100点以下。(8月19日《每日经济新闻》)

  从今年4月始,萧条了一年多的楼市有了回暖升温的迹象。其中,深圳表现得尤为明显,房价涨幅之大之快,让国人惊叹。北京、上海、广州等城市房价紧随深圳之后,开始上涨。一线城市强势反弹,二线城市也不甘示弱。典型如杭州。去年还被媒体惊呼为“房价腰斩”,现在已经强劲上涨。

  房价分化论,是最近两年比较流行的论调。一二线城市房价有需求支撑,会持续上涨,而三四线城市库存大,需求少,房价会下跌。乍一听,似乎有道理,但仔细分析,问题就出来了。在一个全国统一的大市场中,价格如何会同时向两个相反的方向发展呢?房地产市场供需对比的确具有区域性特征,但是影响房地产市场的不仅仅是供需,还有房地产区域市场垄断、地方政府对房地产商的扶持以及房价预期等各种因素。不同区域的房地产市场是高度关联的,而非彼此分割的。不同区域市场的价格是相互影响的,而非互不相关的。

  既如此,房价的涨跌的方向应该是一致的,而非相反的。远的不谈,就仅仅看2014年的房价走势,三四线城市房价下跌后不久,一二线城市房价也跟着下跌。如果房价分化论成立,一二线城市房价就不应该下跌。可事实是,2014年,房价下跌是全国性现象。从三四线城市到一二线城市,尽管跌幅不一样,但跌的事实是一样的。既然可以同跌,为什么就不会同涨呢?

  这一轮的房价上涨得益于两个因素,一个是稳定楼市的系列政策出台,另一个是央行一次又一次降息降准。前者对居民形成了管理层刺激楼市的判断,催生了住房购买需求。后者为住房购买需求提供了货币支撑。在这两个因素的共同作用下,住房购买需求很快就对房价形成了拉升效应。

  由于住房库存量不同,房价拉升效应在不同的城市表现也不同。一线城市因为住房库存小,房价自然率先上涨。一线城市房价具有风向标作用,一旦涨势确立,会逐步带动其他城市房价上涨。二、三、四线城市房价的上涨随后将逐步显现。目前二线城市和部分三线城市的房价已经上涨,其他三四线城市的房价怎么会独善其身,一直不上涨?如果不对目前的房价上升势头进行控制,房价的全面上涨相信不会太远。

  文/乔瑞庆

 

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