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乐见开发商转型美好生活服务商

2018-07-10 13:44:14  来源:经济日报

  当前,我国房地产行业正在步入存量时代,行业发展进入下半场,过去那种“建房子—卖房子—建房子”的粗放发展模式在新形势下行不通了,“要不要转型”已经是一个不需要回答的问题,必须回答的则是“怎么转”的问题,向“美好生活的服务商”转型符合行业发展趋势

  日前,在万科2017年度股东大会上,万科董事会主席郁亮表示:“10年后,万科还会是地产公司吗?我想不是了,如果还是,那也是惨淡经营了。未来,万科要做美好生活的服务商。”

  如果据此认为万科要“抛弃房地产”,那是不准确的。因为,“美好生活的服务商”意味着万科在业务上不过是从“房地产开发”转向“资产管理服务”,仍未离开房地产行业。不过,这却透露出我国房地产行业的未来发展趋势。当前,我国房地产行业正在步入存量时代,行业发展进入下半场,行业的开发属性正在减弱,居住属性逐渐回归,向“美好生活的服务商”转型符合行业发展趋势。

  万科的发展转型思路此前已有迹象显露。2014年,郁亮就在万科全体股东大会上阐述了万科未来的发展战略,并明确提出了两项策略——城市配套服务商和住宅产业化。现在,“城市配套服务商”已经更新为“美好生活的服务商”,虽然叫法不同,但后者显然是对前者的继承和发展。

  在过去这些年房地产市场发展中,很多开发商以大幅举债、积极囤地、快速开发、快速周转的方式迅速壮大,赚得盆满钵满。但是,在近几年一系列调控政策之下,这一模式越发难以为继。前几年“地王”频现,拿地成本被推高到一般开发商难以承受的程度,同时融资成本不断上升,更对地产商的开发、资金周转能力提出了更高要求。根据相关数据,今年一季度末,房企上市公司整体负债率小幅上升,高达79.42%。从全行业来看,排名前十的地产公司负债率平均为80%。虽然说房地产行业具有建设周期长、资金占用量大的特点,房地产商的负债率相对会比较高,但即便是与本行业过去相比,80%的负债率也是一个比较高的水平。

  在负债率攀升的同时,利润率却在不断下降。2015年、2016年,A股上市房企的平均净利润率只有9.69%、9.73%。2017年好不容易遇到一个房地产行业的“大年”,上市房企的平均净利润率也不过11.7%。如果全行业平均下来,净利润率还会低很多。

  “高负债+低利润率+严厉调控+高度不确定性”,成为当前房企必须面对的行业特征。过去那种“建房子—卖房子—建房子”的粗放发展模式在新形势下行不通了,“要不要转型”已经是一个不需要回答的问题,必须要回答的是“怎么转”的问题。万科提出的“美好生活的服务商”或许是一个好思路。正如万科有关负责人所说,万科将打造生态化平台,在传统业务开发之外,围绕不动产打造新的经营场景,力争实现服务场景大大小小16种以上。也就是说,万科想以房地产作为流向入口,开展各种高附加值服务,最终实现转型。

编辑:张苇柠

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