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如何让老旧商品房小区“青春焕发”

工人日报—中工网 赵 昂
2018-12-03 06:56:02  来源:中工网—《工人日报》

  日前,上海市人大常委会修订了该市的《住宅物业管理规定》,根据新修改的规定,街镇应当履行指导、监督业主大会和业委会建设,监督日常物业服务,督促业主依法适用和维护物业设施。针对专项维修资金问题,自1998年房改以后,原有的单位包办一切的宿舍大院,随着房屋交易而产权复杂化,而商品房小区则如雨后春笋般出现。最早的第一批商品房,如今已经达到二三十年的楼龄,不可避免地步入老旧小区行列。但是,在许多城市的老旧小区改造升级过程中,商品房小区往往被忽视,甚至被排除在外。

  被排除的原因不外乎两点,其一,商品房小区设施本身归全体业主所有,有的人认为,维护改造应当是业主自己的事情,而非房屋管理部门,另一方面, 商品房小区本身存有一定的公共维修基金。

  但在现实中,业委会和公共维修资金本身,恰恰就是商品房小区维修改造的两大门槛。很多小区建成多年,一直没有组建业委会,邻居见面不相识,更别说牵头人了。有的小区即便组建了业委会,工作开展也不顺利,缺少牵头人,并且业委会成员的工作效率和积极性都不尽如人意。

  而在公共维修基金的运用上,门槛较高,动用公共维修基金,在业委会同意的基础上,还需要业主投票通过,并且在地方房管部门审核通过。这就使得许多城市出现了“商品房小区老下去,公共维修基金睡下去”的情况,小区临时性损坏难以及时修补,小额维修资金缺少快速支取渠道,导致“窟窿”越来越大。而即便公共维修基金走完了全部手续得以动用,之后的问题也很棘手,工程是否透明,质量是否过关,缺少业主和物业认可的监督方,很多小区建成时间较早,原始成交价格较低,按比例提取的基金自然不多,已经很难应付未来维修所需。

  本来,小区的公共收益原本属于全体业主所有,如电梯广告、场地出租等,可以用于小区维护,支取手续也更为容易,填补公共维修基金的空白,但由于缺少监管,这笔钱也往往是笔糊涂账。

  随着住房改革的推进,许多原本依照经济适用房管理的已购公房,或者远年经济适用房,已经通过二次上市交易变身为商品房性质,在补交土地出让金后,这些房屋的土地性质也由此发生变化。换言之,即便是老旧公房小区,也已经混杂了相当一部分商品房产权房屋。

  既然政府可以出资对混杂部分商品房的老旧公房小区维护, 自然也可以对商品房小区维护进行适当补贴支持。毕竟,随着住宅楼老去,其部件大修可能性增加,仅凭业委会几个人义务出面组织,以及少许的公共维修基金及公共收益,恐难以支撑。对于小区内一些公益用途的设施,如体育健身、垃圾清运等,政府不妨出面升级改造,不仅有利于小区环境,也有助于社区整体提升。同时,针对商品房小区公共维修基金、公共收益的提取和使用,升级改造工程的监督监管,也应有一定的地方立法跟进。

  莫让远年商品房变身“脏乱差小区”,政府、社区、业委会、物业公司、业主五方都应当尽起自己的职责,任何一方的缺席,都会让原本美丽的家园黯淡。

编辑:张苇柠

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