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楼市暴涨,不可对违约潮袖手旁观
邓海建
//www.workercn.cn2015-06-10来源: 检察日报
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  市场经济的本质,是法治经济、契约经济。对于职能部门来说,就像应对楼市暴跌下的退房潮一样,楼市暴涨下的违约潮,同样不能、也不该被袖手旁观。

  眼下,深圳楼市暴涨,有人欢喜有人忧。一些购房者即便与二手房卖家签了购房合同,也只能“望楼兴叹”,只因卖家一句话:“我不卖了!”有人连续两次被卖家违约;有人原本有房,却为了换房陷入了“无家可归”的困境。有律师称,自4月底以来,律所接到的以卖家违约为主的房屋纠纷案件数量激增,比往年增加了10倍以上(6月9日《第一财经日报》)。

  房价涨了,于是卖房的反悔了。要命的是,好像你还拿他真没办法。卖家如果圆滑世故,似乎买家就只能乖乖认输。比如按照双方签订的合同,卖家违约需要支付双倍定金或成交价的20%,问题是人家耍赖撒泼,甚至扬言“不怕告,官司耗个两三年,房价涨到你更买不起房”。这话很吓人,认准的无非是两个理:第一,维权成本高,法律难撑腰。第二,楼市要反弹,刚需更恐慌。

  这两个逻辑,后者纯属“画个圈圈诅咒你”,而前者对买家来说,才是“致命一击”。北上广深向来是房价的敏感地带,一旦违约成本远远小于违约所得,卖房子的自然很容易撕破脸毁约。自“3·30”新政以来,深圳许多片区房价暴涨30%至50%,二手房卖家违约、反价的案例比比皆是。在这个问题上,与其说这是个诚信的考验,倒不如说,是制度法律没有托得住契约的底。这几天,我们还在北京和杭州用无人超市来测试大众的诚信意识,不过,接二连三的深圳卖家违约事件,恐怕恰恰说明一个道理:不要拿巨额的利益来测试人性。诚信,从来就不是天上掉下来的。你在“样样两元”的超市,可以路不拾遗,但在动不动就上涨几十万、上百万的房价上,可能利益比约定更诱人。

  少数地区楼市暴涨,回光返照也好,报复性反弹也罢,职能部门对于违约潮总不能袖手旁观:一是司法当有兜底的刚性。楼市暴涨,赔款分分钟赚回来。依约赔偿也就罢了,如果一毛不拔、坐享渔利,法律该出手时就得出手。譬如2012年,最高法出台过《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》,对于卖方毁约后怎么赔偿、如何厘清权责关系等,有明确的界定。这个时候,司法不妨为买房的业主开通绿色通道,简易程序,快速处理,既保障买卖双方的合法权益,也彰显法律尊严。毕竟,法律的信仰,在于判例,不只在纸上。

  二是征信系统启动“黑名单模式”。对于违约的卖方,又不肯如约赔偿,应该有个黑名单机制来约束。这种明目张胆背信弃约,和游客在景区乱涂乱画相比,哪个更恶劣呢?旅游局还有个黑名单来惩戒不文明行为,房管局等相关部门是不是也应该再拟定个房产交易黑名单———让这些恶意违约又拒不履行赔偿的业主,也付出违法的代价?

  房价涨跌,都不该是拒绝合同履行的理由。市场经济的本质,是法治经济、契约经济。如果买卖合同成了一张废纸,那么,所谓“让市场做主”,岂非成了丛林法则下的近身肉搏?对于职能部门来说,就像应对楼市暴跌下的退房潮一样,楼市暴涨下的违约潮,同样不能、也不该被袖手旁观。

 

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