自然资源部近日发布的今年第二季度主要城市地价监测报告显示，在调控总体从严的形势下，热点城市房地产市场调控效果显著，其余部分城市热度却明显上升，部分二三线城市出现了非理性、逆调控周期的升温。报告建议，要建立动态调节和阶段性政策退出机制，探索建立“去库存政策”的有序退出机制，探索吸引人才方式的调整机制，避免政策产生负外部性效应。

　　二季度以来，无论是官方销售数据、价格统计指标，还是地价、溢价等数据，都显示出一些地方房地产市场的逆动和升温。1月份至7月份，全国新建商品房销售额和销售面积增速在1月份至4月份降至调控以来的最低点后，又持续呈上升态势；7月份，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市由上月的63个增加到65个；上半年，国有土地使用权出让收入增速则高达43%。

　　对于出现这种逆动和升温的原因，有关部门和机构及研究者已经作出了一些解读，大致有以下几点。一是一些城市调控措施力度有限，特别是一些去库存压力较大的三四线城市，调控措施相对温和；二是一些城市出台的包括奖励措施、实际加杠杆措施在内的多种去库存措施，增加了房地产市场短期需求，甚至激活了投资投机性需求；三是棚改货币化规模较大，大量资金流入，扩大了刚需、改善性需求的规模；四是在“抢人大战”中，一些城市把购房作为一个利器，带来了一些负面效应；五是在多种因素综合作用下，一些地区形成了“一房难求”的表象，进一步加剧了房价看涨的市场预期。

　　自2016年9月30日启动以来，这一轮楼市调控已经持续了近两年，中央和主管部门“坚决遏制房价上涨”的态度始终是明确的。但是，由于各地楼市具有差异性，落实中央要求也须坚持因城施策，有些城市特别是一些三四线城市在调控中往往要兼顾价格调控、去库存、棚改货币化等多重目标。所以，未来一段时间里，各地从本地实际出发，探索建立动态调节机制和阶段性政策退出机制，是一个可行和有益的选项。

　　建立这样一套机制，不同城市应坚决落实中央要求，从自身实际出发，针对不同目标确定不同的量化标准，纳入常规的统计监测。当某些阶段性政策实施后，监测指标达到量化标准后，相关政策就应适时调整或退出，以避免引发负外部性效应。这需要各地政府对本地情况、特别是人口规模及结构、存量房在建房总量、财政金融状况等详细了解，并据此作出科学合理的设计和规划。比如，某些库存规模仍然较大的城市，去库存、和以棚改货币化方式实现去库存，仍将作为一项阶段性政策，并确定具体的量化目标及时间表。当目标实现时，相关政策就应当及时退出，避免人为导致供不应求，诱发房价上涨。

　　在考虑不同目标的政策、措施时，各地必须首先要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，绝不给投资投机性购房洞开方便之门；其次，采取不同措施时，尽可能不发生对冲效应，否则既影响调控效果，也会给市场发出错误信号；第三，着眼长远，各地需要尽快建立有利于房地产市场平稳发展的长效机制，特别是应该把符合调控方向和市场规律的某些调控措施稳定和固定下来，比如规定限售时限、延长二手房上市时限等。