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房地产宏观调控与投机资本的博弈正陷入焦灼状态。以最受关注、也间接代表房地产走势的地王现象为例,截至5月23日,按照总价来计算,最高的50宗地王里国企比例明显处于历史高位。整体看,50宗地块合计成交总价为2013.29亿元,其中27宗地被国企获得,合计成交金额达到了1094.9亿元,占比约为54%;如果换一个角度来看,在这50宗总价地王里,42宗为上市公司获得,合计金额为1682亿元。(5月25日《证券日报》)
地王越来越多由国企+上市公司制造,首先说明房地产调控形势依然严峻。房地产最为通俗的一个理论,就是土地与房价之间的正比关系,面粉贵了,面包价格也会跟着涨。地王现象层出不穷,未来市场对应的购房成本也水涨船高。房价不但不会下跌,反而还有持续上涨的趋势。
当下的宏观调控手段主要针对购房者,包括限购和限贷两种路径,却难不住财大气粗的国企和上市公司,他们联手制造出更多的地王,其实也是在挑衅监管部门,你再调控,又能奈我何?
而探究为何地王多由国企+上市公司制造,必须看到背后的某种制度性弊端。相比于民营房地产企业,国有房地产企业在金融信贷上具有无可比拟的优势,可以更为轻易地从银行拿到巨额贷款,从而投入到地王的拼钱游戏中。
中国农业银行首席经济学家向松祚今年3月接受媒体采访时表示,国有企业拿到太多贷款,尤其是在房地产领域,这标志着信贷政策的传导机制出了问题。一方面,信贷资金过度流向房地产领域,必然会影响对实体经济的输血,进一步加剧经济“脱实向虚”。另一方面,国企拿到大量资金投入房地产领域,不仅对其他竞争的民营房地产企业来说,是不公平竞争,更会造成房地产宏观调控政策的导向无法落地。持币观望的部分购房者,也会在地王所带来的“房价还会上涨”心理暗示下,转向进入市场,造成对宏观调控的干扰。
与国企所类似的是,上市公司一窝蜂拿地,同样也是融资成本过低所造成的。上市公司从投资者手中拿到融资,转而追捧地王,然后再在二级市场炒作概念,哄抬所谓土地优质资产所带来的回报,进而抬高股价。在散户为主的当今股市,等于是公众为此双重买单,既要为拿地的上市公司输送低成本资金,未来购房时还要承受地王所带来的高昂购房负担,连带股市也继续陷入上市公司投机风气盛行的恶性循环中。
地王不应成为国企与上市公司的合谋,因为这是最坏的结果。当国企和上市公司一掷千金,创造一个又一个地王新纪录时,他们凭借自身所享有的资金特权,对房地产的宏观调控形成了软抵制,并且也在加速房地产领域的非市场化。由此我们看到的悖论现实是,宏观调控的限购限贷杠杆看似阻碍了小投资者的进入和退出,却丝毫不能影响到国企和上市公司作为投机庄家的低投入、高收益。如果任由其发展,中国房地产市场的改革就始终会迟滞。
国企与上市公司本身在拿地上,享受到中小民企不具备的政策优待,再通过土地作为资产抵押给银行,饱赚土地和金融差价。这是不合理也应被监管者制止的怪象。现在,是时候轮到监管部门出手了。
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